City Centre Hotel Amsterdam

Recensie HCN

De ondernemers zijn bovengemiddeld ervaren in de sector. Er is sprake van een ongoing concern situatie met  een bedrijfseconomisch hoog winstniveau. De hotellocatie beoordelen wij als uitstekend (A1). Een 5 sterrenclassificatie is naar onze mening te rechtvaardigen, mede ook vanwege de courantheid van hotelexploitaties in Amsterdam. De ondernemers tekenen hoofdelijk mee. HCN neemt daarnaast de verpanding op de aandelen in de ATL Hotel B.V. 

De onderneming

Het hotel is gevestigd in hartje centrum Amsterdam op het Rokin 104. Door de centrale vestiging heeft het hotel bovengemiddelde hoge bezettingsgraden (>98%) met een gemiddelde gerealiseerde kamerprijs van € 168. Het hotel is in 2018 volledig gerenoveerd en beschikt momenteel over 21 eigentijdse ingerichte kamers (1 x 1 pers, 1 x 5 pers, 4 x 3 pers. en 15 x 2 pers.). Het hotel beschikt niet over een eigen restaurantfaciliteit omdat gasten een ruim aanbod aan faciliteiten in de directe omgeving kunnen vinden. Door het ontbreken van een restaurantfaciliteit en de hoge gerealiseerde RevPar (Revenue per Available Room) is er sprake van een hoge winstgevendheid. Momenteel opereert het hotel onder de naam Pagi. Na overname zal een 2e handelsnaam toegevoegd worden: City Centre Hotel Amsterdam. Door de naamswijziging zal naar verwachting de afhankelijkheid van bookingswebsites nog minder worden. Door de overname van het hotel kunnen extra synergie-effecten gerealiseerd worden tussen de restaurant exploitatie(s) van de ondernemers en de hotelexploitatie en vice versa. De gemiddelde gerealiseerde kamerbezetting lag boven de 98% hetgeen ruim boven het gemiddelde in de sector ligt. Hotel Pagi heeft twee sterren, mede vanwege het ontbreken van enkele faciliteiten. Het ontbreken van faciliteiten voor een hogere sterrenclassificatie wordt ruimschoots gecompenseerd door de uitstekende ligging. De gemiddelde gerealiseerde kamerprijs per beschikbare kamer (RevPar) lag op eveneens een bovengemiddeld niveau van € 168. De hotelexploitatie wordt verkocht omdat de huidige eigenaar bezig is met een nieuw (grootschalig) project en daarvoor liquiditeiten benodigd heeft. Zoals eerder vermeld is het hotel recent gerenoveerd, er worden voor de komende jaren geen wezenlijke investeringen verwacht.

De ondernemers

Beide ondernemers (Celine en Michael) hebben hun sporen ruimschoots verdient in de horeca.

Celine Chen is geboren in 1984. Na haar opleiding International Business werd ze in 2005 eigenaresse van cafetaria Family in Rotterdam. Drie jaar later werd ze eigenaresse van Hotel Restaurant Kinderdijk waar ze o.a. verantwoordelijk was voor de administratie, personele zaken en marketing. Sinds 2012 is ze eigenaresse van diverse Delifrance zaken in Rotterdam en Spijkenisse. 

Michael Hu is geboren in 1972 in Eindhoven. Al tijdens zijn studies aan de Middelbare Hotelschool en de Hogeschool voor Economische Studies is Michael actief in de horeca. Michael Hu heeft naast zijn ervaring in de horecamakelaardij verschillende succesvolle franchiseformules ontwikkelt (ONO Restaurant) en tevens de bekende Food Spot langs de A2 geëxploiteerd.

Eind 2018 kregen Michael en Celine de kans om enkele hoogwaardige “All you can Eat” sushi vestigingen over te nemen (Arnhem, Hilversum en twee vestigingen in Amsterdam). Deze vestigingen draaien bovengemiddelde omzetten en de omzetten zijn na hun toetreden verder gestegen. De exploitaties zijn bovengemiddeld winstgevend. Michael en Celine zijn al enige tijd op zoek naar hotelexploitaties op A1 locaties in Amsterdam. Na een lange zoektocht is vanuit het eigen netwerk Hotel Pagi naar voren gekomen. De overnamesom is voor Amsterdamse begrippen marktconform. Doordat er geen F&B-faciliteiten aanwezig zijn is de exploitatie relatief eenvoudig. Het personeel dat momenteel de exploitatie vormgeeft blijft in dienst. De aanwezigheid van een hotel in de portefeuille van de ondernemers kan de restaurantexploitaties versterken en vice versa.

De financiering

De financiering is bestemd voor de overname van de aandelen (95% belang). De verkopende partij behoudt 5%. De totale financieringsbehoefte inclusief een huurwaarborg en aflossing hypothecaire lening appartement bedraagt afgerond € 2.8 mln. Het risicodragend vermogen bestaat uit eigen vermogen en achtergesteld vermogen van afgerond € 1.3 mln. De resterende langlopende  financieringsbehoefte komt daarmee uit op € 1.5 mln. Vanwege de omvang van de lening wordt het resterende langlopende deel in samenwerking met collega platform Collin Crowdfund gefinancierd.  De debiteuren zijn HC Investments B.V., MC Restaurant Management Beheer B.V. en de ondernemers in privé.  HCN neemt de verpanding op de aandelen. Een gespecialiseerd makelaarskantoor in de hotellerie heeft een waardering uitgesproken die aanzienlijk hoger ligt dan het totale te financieren bedrag. Zowel de lening van Collin evenals de lening van HCN worden pas uitgeboekt nadat beide leningen volledig zijn gefund.

De vooruitzichten

De omzet voor een heel exploitatiejaar is begroot op € 1.2 mln met een kasstroom van afgerond € 505.000. Naar verwachting zal de kasstroom toenemen naar een niveau van afgerond € 600.000 in 2023. De kasstroom uit de hotelexploitatie is voldoende voor de aflossingsverplichtingen jegens de langlopende financieringsverplichtingen. MC Restaurant Management Beheer B.V. (waar o.a. de all you can eat sushi restaurants toebehoren) genereert ruim voldoende kasstromen om eventuele tegenvallers te kunnen opvangen. Het hotel is recent volledig verbouwd. Er worden voor de komende jaren geen wezenlijke investeringen verwacht. Het winstniveau ligt relatief hoog vanwege het beperkte aantal hotelkamers in combinatie met bovengemiddelde gerealiseerde bezettingscijfers/kamerprijzen en door het ontbreken van een 'kostbare' restaurantfunctie. De hotelsector in Amsterdam is (zeker op A1 locaties) aantrekkelijk. De courantheid van hotels in Amsterdam is uitstekend. 

Ratio's

De juridische structuur

Crowdfunding

Hotels in Amsterdam op A1 locaties zijn moeizaam te verkrijgen. Als zich kansen voordoen dan dient er snel geschakeld worden. De overname dient 1 februari a.s. een feit te zijn. Horeca Crowdfunding Nederland acteert snel en daadkrachtig en heeft eerder ook bancaire trajecten voor ons begeleid. HCN heeft veel kennis van de Amsterdamse horecamarkt en de hotelsector. Dit project wordt, vanwege de omvang van de lening, in samenwerking met collega platform Collin Crowdfund gefund. Collin financieert € 1. mln middels hun eigen platform.

Meer informatie

Website